不動産投資を簡単に！REIT(リート)とは？初心者向けに超分かりやすく解説！
まねきちです。
今回は投資の中でも代表的な不動産投資に興味を持っている人や、そもそも不動産は難しそうで手が出ないといった人にまずお勧めの不動産上場投資信託(REIT、リート)について書いていきます。
まず、不動産投資そのものについては誰もが持っているイメージ通りで、投資金額が大きく、適切な知識を持っていないと非常にリスクが高いです。
基本的にはサラリーマンだと銀行などから借り入れをして投資をすることになると思います。不動産という資産を持てる代わりに、借金という負債を抱えることになるので、失敗すると借金だけが残り、金利も合わせてその後の人生にとてつもない影響を与えてしまうかもしれません。
比較的難易度が低いとされるワンルームマンションの投資でも、下のような金額です。
築40~50年でも1000万円を超えています。場所を田舎にしてこれくらいの築年数だと数百万円の物件が見つけられますが、空室になった場合のリスクが高いです。
不動産投資はきちんと勉強すれば手を出しても良いと思いますが、何も理解せずに営業マンの「年金代わり」、「家賃保証で安心」、「保険になる」といった甘い言葉を簡単に信じないでください。昨年から世間を驚かせたスルガ銀行の不動産投資をしたい人への不正融資や、レオパレス問題など、関係者に多大なる損害を与える事案が多発しております。
せめてどのくらいの利回り、投資金額であれば経費を差し引いてどのくらいの手残りがあるのか、また家賃の下落はどれくらいまで許容できるのか、自分で計算しその理由を話せるようにならないと危険だと思います。事態が思わぬ方向に向かったとき軌道修正は担当者がしてくれるとは限りません。自分の身は自分で守れるようにしましょう。
ただ、それでは初めて不動産投資をする人は敷居が高く、始めることができないまま時間が経ってしまうかもしれません。そのような方には是非リートという運用から始めて頂きたいと思います。
リートとは不動産上場投資信託と呼ばれるもので、株式のように個別の銘柄が上場しております。特徴を簡単に言うと、不動産投資を小口で始められ、賃料が配当金として払い出され、物件価格の変動がリートの価格変動として現れます。
小口で投資ができるというのは、1つの物件を丸ごと買うとなると金額が大きくなるので、リートを運営する会社が、そこの物件群で運用をしていきたい人から資金を集め、その資金で投資家に代わって運用します。投資家は金額に合わせて株のようなその物件に対する権利を割り当てられ（単位は株では無く口）、賃料収入にあたる配当金や、物件の値上がり益などを手にすることができます。
多くのリートの投資の最小単位は50万円以下なので、不動産を丸ごと買うより手軽に始めることができます。
ただ言葉だけではイメージしにくいと思うので、実際の銘柄を紹介します。以下は上場しているリートを資産規模順に並べたランキングになっております。
1位からずらっと銘柄が並んでおります。運用資産が総合型やホテル主体型など、ただ単に不動産といった広い範囲ではなく、分野が定められた上で、物件に投資をしております。
分かりやすく資産規模1位の日本ビルファンド投資法人に関して解説をしていきます。
銘柄コード8951 日本ビルファンド投資法人（事務所主体型）
1口828000円なので、最小投資金額としては少し高めです。
資産規模は1兆1300億円弱、棟数は71件となっております。このリートがもつ物件全ての価値がそのくらいであるということです。
その大きな金額をものすごく分割して小口にし、828000円ほどの取引単位としており、取引しやすくしております。
またリートは集めたお金をどのような物件に投資し、運用をしているのかを詳細に開示する義務があります。Googleで【日本ビルファンド】と検索すると、トップに日本ビルファンドのHPが表示され、簡単に詳細情報を見ることができます。
例えば、不動産の投資エリア
物件詳細（すごい！）
日本ビルファンドのリートに投資をするということは、この物件たちのオーナーになるということ！具体的に見ることができて、わくわくしません？
加えて分配金推移！
リートは基本的に株式と変わらず半年に一回配当金を受け取ることができます。
例えば2016年12月からこのビルファンドに投資していたとすれば、配当金だけで68809円受け取ることができたことになります。（2019年12月の予想分も含む）
賃料から生み出される配当金をこれだけ受け取れるのは大きいですね。
このビルファンドの配当金は右肩上がりで投資家に分配されているので、今後も期待できそうです。
リートのリスクとして、不景気による物件価格の値下がりにより、リートの価格が大きく下がることや、日本の金利が急騰して借り入れがしにくくなり、不動産市場全体の景況が悪くことなどが挙げられます。しかし、不動産は人が住むために必ず必要である資産性も持ち合わせているため、企業利益の上下の影響をダイレクトに受ける株式よりは価格変動リスクは少ないと言われております。
今回はビルファンドの紹介となりましたが、今後物流が伸びると想定するなら物流のリートなど、種類はたくさんあるので、配当金や投資金額なども考慮して分析し、投資してみると面白いと思います。
ただ、個人的にはリート全体の価格変化の指標となる東証リート指数（株でいうと日経平均みたいな感じ）がかなり高いので、下がったタイミングの方がいいかなーと思っております。
今後も不動産投資に関して面白い情報があれば発信していきたいと思います。
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